北京中知律师事务所湛青青律师受邀来到北京市西城区西里二区社区在普法宣传，她结合国家最新出台的法律法规，向业主介绍与其最息息相关的一些新规定、新变化。

北京中知律师事务所 民事诉讼部主任 湛青青

湛青青律师介绍到，与业主关系最大的一部法律就是在2021年1月1日生效的《民法典》，同时，现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则，这9部法律都将同时废止。《民法典》和《北京物业管理条例》的修订与人民的权利和利益息息相关。她主要就物权法的相关规定，针对小区居民的痛点难点问题，通过列举法条详细解答。

《民法典》明确，利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有。

《民法典》施行后，对业主权利的保护是空前的，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。”此外，《民法典》还规定了维修资金的信息公开要求，让业主能够在信息对称的基础上参与小区管理，是维护业主权益、维持小区秩序的重要保障。

随着业主维权意识的提高，很多业主开始关注小区内公共收益问题，也成为了业主与物业公司纠纷的焦点。现实中确实存在着物业公司利用物业共用部分从事经营活动但程序不明、归属不清、公布不及时、账目不透明等顽疾。上述存在的问题确实是不合规的，同时给物业服务市场的健康发展也带来了负面影响。《物业条例》第七十四条进一步完善了公共收益相关管理制度，明确了公共收益的归属和使用原则。

在前期物业管理阶段,物业管理企业一般来说是开发商指定的，如果小区尚未成立业主委员会(业主大会)，由全体业主共同履行职责。当业主找到合适物业公司时,只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除。但仅仅是单个业主是不能解除物业管理合同的，也不能签约新的物业管理公司。

《条例》第七十三条规定了“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”。物业费问题是每个物业小区都面临的老大难问题，一方面是成本高企，物业服务企业入不敷出；另一方面，业主对物业的服务不满意，物业费难以提高。适时推出市场调节价与适时调整这两个概念，并不意味着物业服务企业可以随时按自己的需要随意调整物业费。市场调节价是指由物业服务提供方自主制定，通过市场竞争形成的价格。

《条例》规定规划停车位不得只售不租，应当优先出租给本物业管理区域业主。从公平分配停车资源角度出发，停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。相比于《北京市物业管理办法》中租期不得超过六个月的规定，本次的规定是按月出租，为不超过一个月，为解决目前停车位供不应求的突出矛盾提供法律维度的解决依据。